Co to są immisje?

Immisje to zachowania mające miejsce na nieruchomości własnej, lecz oddziałujące na nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. Są to tzw. immisje pośrednie. Odróżnia się je od tzw. immisji bezpośrednich, które polegają na bezpośrednim i celowym oddziaływaniu na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń, w celu kierowania określonych substancji na inną nieruchomość (np. skierowanie za pomocą rury nieczystości z jednej nieruchomości na drugą). Nie wolno ich mylić z takimi działaniami, które w całości dokonywane są na cudzym gruncie (np. wtargnięcie na cudzy grunt). Immisje bezpośrednie oraz działania dokonywane na cudzym gruncie naruszają cudze prawo własności, w związku z tym są zakazane. Immisje pośrednie natomiast są co do zasady dopuszczalne, jednak pod pewnymi warunkami określonymi w art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Są zatem dozwolone, jeżeli nie przekraczają przeciętnej miary.

Dlaczego na blogu skupionym wokół prawa administracyjnego pojawia się temat immisji, które uregulowane są w prawie cywilnym? Immisje to bardzo dobry przykład na to jak różne dziedziny prawa mogą się przenikać. Immisje na nieruchomości sąsiednie może bowiem wywoływać posadowienie obiektu budowlanego na nieruchomości. W takim przypadku istotne są regulacje zawarte w prawie budowlanym, które wchodzi w zakres prawa administracyjnego. Zasadą jest, że zabudowanie nieruchomości samo w sobie nie może stanowić immisji na nieruchomości sąsiednie. Niewykluczone są jednak przypadki kiedy obiekt budowlany przez to, że został wzniesiony w danym miejscu lub przez swoje cechy powoduje utrudnienie w korzystaniu z sąsiedniej nieruchomości. Wówczas właściciel takiego obiektu budowlanego musi się liczyć z tym, że właściciel nieruchomości sąsiedniej będzie dochodził swoich praw na podstawie przepisów prawa cywilnego. Z tego względu już na etapie rozpatrywania zgłoszenia budowy organ administracyjny powinien analizować sposób zabudowy nieruchomości, zwłaszcza gdy obiekt budowlany ma powstać przy granicy nieruchomości albo w jej pobliżu. Gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej stwierdzi, że realizacja zgłoszonego obiektu budowlanego może spowodować wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich, to może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na jego budowę. Jeżeli taki obiekt zostanie wzniesiony zgodnie z tym pozwoleniem, to co do zasady nie będzie możliwe nakazanie jego rozbiórki. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych i Sądu Najwyższego, które przyjmują, że prawo do zabudowy nieruchomości jest podstawowym prawem właściciela nieruchomości. W związku z tym ochrona interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości nie może sięgać tak daleko, by uniemożliwiać inwestorowi realizację obiektu budowlanego, jeżeli obiekt ten spełnia wymagania wynikające z przepisów techniczno – budowlanych i nie występują niedopuszczalne immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedniej.